城市里可以自己买地并建房吗?

2014-7-21 15:57| 发布者: admin| 查看: 12909| 评论: 0|原作者: admin

摘要: 　　城市自建房并不是一个新鲜名词。　　自建房又称个人集资建房或购房者合伙建房，以往见诸于媒体的自建房主体一般是购房者，但目前在山西省会太原出现了一种自建房的新模式，即由建筑公司牵头，购房者出资，建 ...

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　　城市自建房并不是一个新鲜名词。

　　自建房又称个人集资建房或购房者合伙建房，以往见诸于媒体的自建房主体一般是购房者，但目前在山西省会太原出现了一种自建房的新模式，即由建筑公司牵头，购房者出资，建筑公司承建，这种新模式不仅保持了自建房价格较商品房更为便宜的优点，又最大限度地免去了完全由非专业购房者组织可能出现的一些麻烦。

　　自建房最大的“噱头”在于价格。而太原的这种自建房新模式能否广泛推行？能否成为助推楼市价格下行的新契机？

　　自建房项目受热捧

　　5月17日，在太原市某省建筑公司的办公楼内，数百人踊跃认购着一处楼盘，这个楼盘位于太原市晋祠路附近，不仅地理位置不错，更重要的是价格便宜――比周边的已经建成销售的楼房均价每平方米便宜大约1500多元。当日，500多套房源就被认购了460多套。之后数天，认购了房子的业主就把购房款全额交到了这家建筑公司。

　　这家建筑公司刚刚推出的“自建房”项目，之所以能够比周边楼盘每平方米便宜1500多元，秘密在于这个“自建房”项目省却了一些房地产的中间环节……

　　这家省级建筑公司的项目负责人介绍，他们搞自建房项目基于两点考虑：一是从公司运营的角度。以前建筑公司往往受制于开发商，在工程施工过程中难以自主，尤其是资金回笼方面，个别开发商甚至会留下工程的尾款迟迟不付；二是希望房价能够降一降。建筑公司是直接供应方，业主是需求方，供需直接见面必然能够省去很多中间环节。

　　自建房的价格比商品房的价格便宜，不仅是刨除了开发商的利润，而且节约了资金成本和销售费用。以这个自建房项目为例，周边的楼盘均价在7000元/平方米以上，而自建房的价格大约在5600元/平方米左右。其中，楼盘的建筑成本为每平方米2200元左右，一票制(施工许可证等相关费用)为300多元，水、电、暖、煤气等配套设施为300多元，施工图纸、施工监理等杂费为100多元，地价为2000元/平方米左右，销售税率为售价的12%，所有的项目加起来大约每平方米就是5600元。

　　一日之内，这个自建房项目在没有进行宣传推介的情况下几乎销售一空，受到的热捧可见一斑。一位购房者告诉记者，这样的价格应该是没有多少水分了……

　　能否广泛推广？

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾经在央视《对话》栏目中对自建房提出三个质疑：个人集资建房有什么法律依据？在目前的制度下自建房如何取得房产证以及自建房质量如何保证？但在太原这位省级建筑公司项目负责人看来，这对他们而言不是问题：由建筑公司出面，已经绕开了各种限制，肯定能够取得房产证，并且建筑公司自己就完全保证建房的质量。

　　不过，对于很多个人集资自建房项目动辄声称可以比同地段商品房便宜40%，甚至更多可以便宜到60%的言论，这位省级建筑公司项目负责人并不认同。首先，自建房项目在拿地的环节上，往往逊色于房地产开发商，大多数情况下，自建房项目拿到的土地肯定会比房地产开发商要贵一些；其次，自建房项目可以省下的诸如开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息等是有限的，两项相衡，最终也就能够比同地段商品房便宜20%-30%。

　　这位省级建筑公司项目负责人认为，目前楼市价格的主动权还在地方政府手中，地价才是楼市价格最主要的因素。换言之，如果土地不计价，每平方米的楼价不会超过3000元。但就现在的情况来看，依托建筑公司这样的专业资质公司来运作自建房项目，还是非常可行的。

　　能否冲击太原房价？

　　据媒体报道，6月1日中国指数研究院按惯例发布的5月全国百城住宅价格指数报告显示，太原新建住宅样本均价继4月后，再度出现环比走跌。5月太原新建住宅样本均价为6833元/平方米，环比下跌了0.65%。

　　数据显示，目前太原楼市活跃项目361个，在售楼盘数为259个，其中优惠楼盘达到169个。整体上来看，2014年6月太原楼市打折优惠楼盘数量较5月有小幅上涨，增加了4个楼盘。同时，太原市的商品房成交面积正处于同比下降状态。去年5月商品房成交面积达33.17万平方米，而今年成交面积仅为18.55万平方米，5月份在售项目中，正规纯新楼盘为零。而山西省统计局发布的数据也显示，太原房地产新开工面积呈负增长。

　　一直以来，太原市的城中村拆迁新建过程中，被拆迁的城中村村民往往要求原地回迁并尽可能多给房子，开发商却不愿意多给房子而宁愿多给现金，但现在的情况已经掉了过来。在太原市晋源区的一个城中村拆迁新建项目中，当地村民要求开发商多给现金补偿，开发商现在却不愿意给现金补偿，而希望村民选择要房子。

　　这样的情况虽然还不能肯定地说太原楼市的“拐点”已经显现，但种种迹象表明，后市不容乐观。然而面对记者“你们公司自建房的项目是不是推出的有点儿晚了？如果早两年推出是不是能够影响太原市房价的整体水平？”的疑问，这位省级建筑公司项目负责人明确地表示，不晚！因为，自建房的项目中不仅挤掉了多余的水分，而且是购房者自己出资，这就真实地反映了房价的现实水平，如果这种自建房的新模式推广开来，就能够让房价回归于理性。

　　一般认为，中国第一个发起个人合作建房的人是于凌罡。2003年，于凌罡在多个网站上发帖，号召合作建房，“自己做开发商”，让“相信房地产暴利”的人都来参与自己建房。他曾公开表示，合作建房的费用将比普通商品房便宜30%-40%。当时应者众多，但在拿地的环节上被迫止步，最终项目流产。

　　之后，王华、赵智强等人均发起过类似项目。2006年11月15日，个人合作建房项目发起人赵智强在温州宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市“江前三产安置地块”的开发权。温州“拿地”的成功，意味着合作建房进入了实质性操作阶段，最终赵智强的项目获得成功，被称为温州模式。

　　2013年1月3日，江苏省邳州市200多名网友“凑份子”合作建房，标志着全国首家县级市个人合作建房项目正式启动。通过网络报名，网友们“凑份子”作为股东，以非营利目的参与房地产项目开发，最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜了40%左右。

　　不过，和赵智强的温州模式、江苏省邳州市网友的“凑份子”合作建房相比，在全国范围内，除了这两个已经成功的例子之外，并没有更多的自建房项目成功的消息。　　之后，王华、赵智强等人均发起过类似项目。2006年11月15日，个人合作建房项目发起人赵智强在温州宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市“江前三产安置地块”的开发权。温州“拿地”的成功，意味着合作建房进入了实质性操作阶段，最终赵智强的项目获得成功，被称为温州模式。

　　2013年1月3日，江苏省邳州市200多名网友“凑份子”合作建房，标志着全国首家县级市个人合作建房项目正式启动。通过网络报名，网友们“凑份子”作为股东，以非营利目的参与房地产项目开发，最后收获的商品房价格比同地段楼盘便宜了40%左右。

　　不过，和赵智强的温州模式、江苏省邳州市网友的“凑份子”合作建房相比，在全国范围内，除了这两个已经成功的例子之外，并没有更多的自建房项目成功的消息。