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卖出去的宅基地有什么办法要回来?

2018-8-22 15:15| 发布者: 乌龟| 查看: 1| 评论: 0|原作者: 乌龟

摘要: 卖出去的宅基地有什么办法要回来? 前些年,不少人将目光投向了农村宅基地,通过买卖或租赁的形式,在城市近郊购入宅基地兴建住房。由于农民对土地的知识和政策知之甚少,再加上经济困难,这样的交易很容易完成。 ...
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卖出去的宅基地有什么办法要回来?

前些年,不少人将目光投向了农村宅基地,通过买卖或租赁的形式,在城市近郊购入宅基地兴建住房。由于农民对土地的知识和政策知之甚少,再加上经济困难,这样的交易很容易完成。但随着近两年宅基地的不断升值,很多农民后悔了,这卖出去的宅基地还有没有办法能要回来?


注意一个时间节点:1999年

1999年,《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖的通知》发布。其中指出,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,更不得为其发放土地使用证和房产证。

也就是说,1999年,是国家最早出台禁止城镇居民购买农村房屋宅基地政策的时间。直到现在,国家都没有放开这项政策!

所以,1999年之前卖出的宅基地,农民是没有权利要回去的。

而1999年之后卖出的宅基地,该买卖行为已经违反了法律的强制性规定,就算签了合同也是无效的,可以要回去。



● 案例:城里人在乡下造房住了十几年,原主人却要拿回去

2001年,王先生在从村民贾某手里买下一块农村宅基地。双方签订了《宅基地转让合同》,王先生支付了地块转让费用。同年,王先生在该宅基地上施工建房,这一住就是十几年。

没想到去年,王先生突然收到法院的传票,原地块主人贾某夫妻俩向法院起诉,不但要拿回宅基地,还要求王先生腾退房屋。

根据现有的法律规定,法院判定王先生与贾某夫妻俩签订的《宅基地转让合同》属无效合约,宅基地应归还给贾某夫妻俩,但法院同时驳回了贾某夫妻俩要求王先生一家腾退房屋的诉求。

鉴于房地一体的原则,在返还宅基地的同时,应将房屋一并返还,只是建造、装修房屋的成本该由谁支付?这笔费用具体又是多少?双方为此继续向法院上诉。




这些纠纷如何解决?

出卖宅基地主要有两种情况:

1. 原房主早年因为缺钱把宅基地卖了,等经济条件好转,看房价涨了,就想要回来;
2. 遇到宅基地拆迁,拆迁不但有钱分还有房子拿,于是原房主宁可赔钱也要把宅基地给要回去。

而法院基本会这么判:宅基地及地上房屋最终归原房主所有,原房主赔偿现房主宅基地转让款及房款。


回到本案例中

这份《宅基地转让合同》虽然无效,但房子的建筑、装修费用以及宅基地的增值部分,应由贾某夫妻俩根据市价赔偿。该笔费用由法院委托评估单位按照房屋的重置价进行评估。

与此同时,评估单位也会结合市场价值、地址位置等因素,对宅基地的增值部分一并进行评估。

之后根据买卖双方的过错,按照一定的比例返还,有的按照1∶9,有的按照3∶7,一般而言,现房主的过错程度要轻一些。

可见,1999年以后买卖农村宅基地的,都属于违法行为,买卖双方都存在过错,而且农民一方还要承担更多的赔偿责任,所以说这事儿还是不干的好。



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