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明确将农村宅基地等集体建设用地的确权登记发证助推农贷业务稳步发展

2014-9-2 12:07| 发布者: admin| 查看: 153| 评论: 0|原作者: admin

摘要: 近日，国土资源部等部门联合下发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（下简称《通知》），明确将农村宅基地等集体建设用地的确权登记发证，纳入不动产统一登记制度的实施进程， ...

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近日，国土资源部等部门联合下发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（下简称《通知》），明确将农村宅基地等集体建设用地的确权登记发证，纳入不动产统一登记制度的实施进程，并强调要为建立统一的建设用地市场奠定产权基础。集体建设用地改革是农村产权制度改革的核心，确权登记发证的顺利推进将对后续的集体建设用地的入市流转、宅基地制度的完善、农房抵押等改革创造有利条件。本文以农村产权改革的法律视角来分析商业银行应如何开展农户贷款业务。

　　担保物资质低制约发展

　　目前，农户贷款业务的突出问题是农户缺乏有效担保物，农户家庭的不动产类资产受法律约束难以发挥价值，商业银行的贷款担保困局无法有效解决，农户的正常贷款需求无法充分满足。

　　产权不明晰。我国农村土地属于集体所有，包括耕地、林地、草地以及宅基地等集体建设用地，各村集体的农户、农民可依据土地承包合同享有集体土地使用权。但是，农村集体所有并不像公司制一样能通过股权形式明确地表现为农民的个人利益，而是表现为一种相对虚化的权益，农民在土地上的权益难以得到看得见的保障。对商业银行而言，农村大量集体建设用地使用权未经确权，也直接影响对农户的授信评定结果。

　　产权流转受限。我国现行法律允许土地承包经营权进行流转，宅基地在一定范围内也可以转让，但现行法律对农村土地使用权的限制较多，在流转主体、范围、地域等方面都存在严格限制，这就制约着土地交易的快速发展。从农村现状来看，广大的农户家庭资产主要表现为宅基地、土地承包经营权、农房等，但现行法律对集体土地使用权流转的严格限制，导致农户的家庭资产基本限于自用，多数资产无法像城市居民的家庭资产一样自由交易，身处市场经济之中却难以产生其他财产收益。

　　农户融资困难。农户的主要家庭资产流转受限，申请贷款难以提供银行认可的担保物。从银行角度来看，流转受限的财产担保价值较低。在考虑内部风险控制及外部监管部门合规要求的情况下，银行审核农户贷款时筛选担保形式就极为严格，这就导致农户的正常贷款需求无法得到满足，而银行面对广阔的农村市场，因担保物资质较低，信贷业务开展起来并不顺畅，双方融资需求都在被抑制。

　　持续推动农村土地产权流转

　　此次出台的《通知》是对农村土地制度改革的进一步细化，为下一步完善不动产登记制度打下基础。

　　确权登记发证是产权改革的基础。此次出台《通知》是贯彻年初“中央1号文件”要求，落实不动产统一登记制度的具体举措。宅基地和集体建设用地使用权的确权登记是不动产统一登记的组成部分，将农房、宅基地纳入不动产登记范围，实现城乡一体化管理，既保护农民权益，也为农民未来在农村产权市场上获取不动产的财产性收入提供前提条件。确权登记发证的顺利推进对后续的农村集体建设用地的入市流转、完善宅基地管理制度、探索农房抵押创造有利条件。

　　提供制度保障，加速农村土地产权流转。农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证是深化农村改革、促进城乡统筹发展的产权基础，此次出台的《通知》也反映出政府在农村土地产权制度改革方面的决心，农村土地产权流转是一项重大的制度突破，将推动我国农村经济、涉农金融等领域产生深刻变革。

　　扩大担保物范围，促进农村“蓝海”市场开发。近年来，涉农贷款金融业务发展较快，但因农村现行土地产权制度的限制，涉农贷款业务常常遭遇担保物制约瓶颈问题，农户贷款违约情况也时有发生。《通知》明确由政府主导农村土地改革的方式将激活农村产权，农户可担保资产范围的扩大，也将推动商业银行的涉农金融业务稳健发展。

　　防控风险把好信贷审核关

　　在新形势下，商业银行应调整思路，紧跟改革步伐，不断完善农村信贷业务健康、有序发展。

　　做好农村信贷投放。根据农村宅基地、集体建设用地使用权登记发证将作为不动产统一登记制度的重要内容，商业银行应严把贷款准入关，审慎做好农户贷款抵押物的审查工作。在密切关注不动产登记改革进程基础上，抓住机遇，简化信贷流程，合理确定贷款额度和期限，及时调整自身的涉农金融政策，完善规章制度建设，推进业务转型发展。

　　夯实风险防控基础。事实上，在农村土地使用权方面现行法律也存在诸多冲突之处，而农村土地的使用现状比法律规定更复杂。针对这种现状，商业银行更应防范相关法律风险，根据农户贷款的实际情况，一方面创新产品和担保方式，积极拓宽抵押、质押担保物范围；另一方面，也要仔细权衡，坚持合法性原则，针对农户差异化融资需求，提供多元化资金需求。