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上海众筹建房获得成功的原因是地价暴涨

2015-4-5 14:23| 发布者: 乌龟| 查看: 480| 评论: 0|原作者: 乌龟

摘要: 63岁的上海人俞老伯也时髦了一把,他投资250万元在上海临港新城参与了上海首个众筹建房项目。如今这一全国最后存活的个人合作建房案例,已经获得当地政府扶持。 “我们已于近日通过了有关部门的方案报建,计划在4 ...
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上海众筹建房获得成功的原因是地价暴涨

63岁的上海人俞老伯也时髦了一把,他投资250万元在上海临港新城参与了上海首个众筹建房项目。如今这一全国最后存活的个人合作建房案例,已经获得当地政府扶持。

“我们已于近日通过了有关部门的方案报建,计划在4月份开工,明年完成内部分房。”合作建房创始人、上海合筑房地产有限公司总经理钱生辉告诉中国房地产报记者,上海临港新城众筹建房项目已经取得阶段性成功,目前正在谈2个新项目。

2012年,钱生辉组建了上海合筑房地产有限公司,召集了30多位合作建房者,并于2013年1月17日,通过上海土地交易市场,成功拍得了临港新城主城区WNW-A1-3-1住宅地块,出让面积为8088.2平方米,成交总价为5750万元,成交楼板价约为3555元/平方米。从此,上海首个合作建房项目拉开了序幕。

近几年来,温州、北京、苏州等地的个人合作建房项目纷纷以失败告终,钱生辉等人的上海项目成了珍稀的“大熊猫”,全国“活着”的仅此一家。“我们和温州的赵智强、北京的于凌罡等人的做法有区别,最大的不同是我们获得了上海政府部门的支持,多年来对我们一直是网开一面。”钱生辉向中国房地产报记者透露,近期有住建部的专家课题组在上海调研他们的合作建房项目,以探讨在全国推广的可能性。

值得一提的是,钱生辉等人拿地后半年,就巧遇上海自贸区的落地,临港新城地价随后一飞冲天,目前WNW-A1-3-1地块附近的土地楼板价已超过1.5万元/平方米。还未动工的小区,地价就升值了四倍,曾经抱怨开发太慢的个人股东们,如今却希望临港新城房价越高越好,再也没有人嚷嚷要退出了。

“开发商是正规军,他们是游击队。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出,钱生辉等人的合作建房项目在上海业内并不被看好。由于众筹建房项目鱼龙混杂,又缺少成功经验借鉴,尚处于摸索阶段,因此有没有可能做起来都相当难说。

报批一波三折

上海人钱生辉,是一朵地产圈的“奇葩”。早在1995年,19岁的他就开始涉足房地产营销领域,几乎和易居中国的掌门人周忻,起步于相同的时代背景。而现在,后者已经成就了打造中国最大房地产营销企业的梦想,而他,却还在为被很多人嘲笑为“现代乌托邦”的“合作建房梦想”孜孜不倦。

2011年,在太仓打造出中国首个真正成功交付的合作建房案例后,他把目光聚集到了上海——浦东新区临港新城主城区。这里位于浦东东南,距离上海市中心约80公里,后被划入上海自贸区。2013年1月17日,他“捡漏”般地竞得南汇临港新城WNW-A1-3-1地块。

和太仓项目不同,上海项目做得非常慢。彼时拿地后,钱生辉曾自信满满地宣称:“临港新城项目会在2013年年底开工,2014年上市。”然而,真正落地时,临港项目却遇到了不少问题。中国房地产报记者在现场看到,WNW-A1-3-1地块距新开通的地铁16号线滴水湖站仅有100米,围墙圈起的工地里长满了芦苇,目前还没有动工迹象。

中国房地产报记者调查发现,一场声势浩大的城市风貌设计导致了WNW-A1-3-1地块开工缓慢。负责临港主城区“一环一梯”风貌设计的李志刚,是美国柏诚中国区城市规划部总经理,他向中国房地产报记者指出,2013年年底,浦东新区领导要求临港主城区城市设计进一步深化,重新编制每个地块的详细规划,要求将新城的风貌设计具体到每一块地。

“我们项目就在地铁边上,政府对方案设计要求很重视,例如楼高不能超过40米,建筑布局采用围合的庭院式。我们当时停下了所有的设计工作,等政府修改区域规划。2014年5月,我们彻底改变了2013年的设计方案,重新进行设计,然后一直在做修改,直到现在才最终确定下来。”钱生辉称。

李志刚透露,上海临港新城核心区提出将普通的横排布局,统一改成建设围合式的建筑地块布局。此举遭到不少开发商的不理解,因为围合式布局意味着户型不好做,可售货量也随之减少,直接影响了地块盈利空间。“钱生辉的项目很想做出特色,与政府的要求是一致的,所以他一直很积极,不断按照政府要求修改设计方案。”李志刚告诉中国房地产报记者。

据钱生辉介绍,临港地块要经过方案评估、专家评估、管委会联审,经过多次修改,WNW-A1-3-1地块已经成为同区域十几个地块中,第一个通过“三堂会审”的项目。钱生辉指出,临港新城合作建房项目已经通过建筑方案的报建审批,很快就可以拿到施工许可证,计划4月份动工,大约建成60套大户型复式住宅。“等到我们把房子全部分配给内部股东,这个项目也就接近尾声了。”他表示。

众筹基金模式

在钱生辉忙着跑政府、修改方案时,公司内部却出现了分裂。2013年年10月,上海自贸区挂牌成立之后,外高桥、临港新城等自贸区区域内出现了房价、地价暴涨的现象,100%以上的高溢价拿地不断出现,临港主城区的地价很快涨到了1.5万元/平方米。

巨大的土地增值,让初始投资者们激动万分,有一些股东动了心思。“我们中间也有出现过分歧,有的人看到地皮升值4倍,就想分土地利润。但是地皮肯定不能卖,我们最后要求这几个人退出公司,给了他们一点基金投资利息。”前述上海股东俞老伯向中国房地产报记者透露。

由于与基金操作手法类似,钱生辉称,上海版的“合作建房”是一个类似众筹的基金操作模式,可以称作是真正“众筹建房”。具体做法是,他将一个个买房者打包进一个基金,还要以基金的方式引进纯投资个人或者机构。普通购房者和投资人出资成立一个私募基金,通过基金规范化的运作投入到整个房地产开发的流程当中。购房者每个人最低先付50万元到500万不等,这些钱进入专门的账户,由钱生辉等四人共同监管,专款专用。

“基金中的购房者,项目结束后可以选择拿低于市场价的房子;还有一部分追求现金收益的投资人,那么就拿现金回报。”钱生辉表示,“购房者可以参与到整个项目的开发和设计中来,也能让房屋产品更有针对性,更容易被消费者接受。如此一来,既确保了预期的投资回报率,又不愁买家,以销定产,降低投资风险,是一个较易赢取投资者兴趣的模式。”

临港项目的投资人柳长海告诉中国房地产报记者,个人合作建房是众筹建房的缩影,是将散户的力量集中在一起,这种模式可以减免大量的财务、融资和营销成本,从而降低房价,房价下来后很大一部分可以避税,是一个良性的循环。

记者了解到,与普通的商品房开发不同,临港新城合作建房项目没有银行贷款,约1.6亿元的前期建设资金都是通过基金筹得。以前述的上海俞老伯为例,他在基金成立之初缴纳50万元获得购房资格,随后又在拿地阶段投资200万元,到房屋交付时,他选好房屋后投资的250万元扣掉房款,剩余的金额将按基金承诺的回报率拿现金红利。

“我是工程师,对地产公司的运作模式了如指掌,知道从审批到建造这一系列的过程怎么走,所以其他人看到这个模式会有点害怕,我却很有信心。”俞老伯告诉记者。

钱生辉认为,在现行政策法律下,经过金融创新的合作建房,完全能够以有限合伙基金的方式合法合规地进行运作,并且标准化推广。


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